Нелегкая ДОЛЯ

Поправки вступили в силу с 1 июля. Ровно год дадут компаниям для того, чтобы адаптироваться к новым условиям. А с июля следующего года сбор долевых средств будет вне закона.

Деньги только банку
По официальной статистике, в России сейчас 842 недостроенных объекта с долевым участием в 69 регионах страны. Более 30 тыс.человек числятся в реестре обманутых дольщиков. На карте Югры четыре таких недостроя в двух муниципалитетах. Среди пострадавших 67 человек. За последний год, правда, их количество уменьшилось вдвое.
Система долевого строительства получила в России распространение в 1990-х годах. С тех пор редкий год обходился без пополнения армии обманутых дольщиков. Попытки властей повлиять на ситуацию не увенчались успехом. И теперь правительство наконец решило исключить этот вид финансирования строительства в принципе. Закон вступит в силу 1 июля этого года, однако еще год дан застройщикам на адаптацию: использовать долевые средства можно будет до июля 2019 года, но уже сейчас это будет происходить исключительно под контролем банка, где будут собраны деньги дольщиков.
С июля 2019 года на каждое разрешение на строительство будет открываться свой банковский счет или, как его еще называют, эскроу-счет. Застрахованная сумма на этих счетах для каждого покупателя жилья будет достигать 10 млн рублей. Проще говоря, покупая квартиру на стадии строительства, граждане будут отдавать деньги не застройщику, а сразу в банк. Скопленные от покупателей средства строительная компания сможет получить только после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Этот механизм направлен против мошенников в строительстве и ситуаций, когда за средства вновь привлеченных дольщиков закрываются долги по предыдущим обязательствам.
Кроме прочего, поправки содержат требования к стажу работы застройщиков и их финансовой устойчивости.
- С 1 июля 2018 года для того, чтобы продолжать заниматься долевым строительством и привлекать деньги с рынка, необходимо работать в строительной сфере не менее трех лет. Нужно иметь также историю строительства не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, а также хорошие показатели по финансовой устойчивости, – заявил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.
Закон также требует наличия у застройщика собственных средств в размере не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства. Еще вводится правило: один застройщик – одно разрешение на строительство. Но в нем прописан ряд исключений, в том числе комплексная застройка территории.

Отсев для застройщиков

Между тем долевое финансирование на сегодня – важнейший финансовый инструмент для застройщиков. Не будет этих денег – порядочное число компаний уйдет с рынка. По прогнозам авторов закона, в лету канут от 10 до 20% компаний. В Сургуте число застройщиков может сократиться вполовину, – уверен руководитель одной из крупных строительных организаций города.
- В Сургуте только две – три строительные компании могут похвастать стабильным финансовым положением. Остальные просто не смогут соответствовать новым требованиям, - считает владелец компании «ДСК-1» Михаил Сердюк. – За свое предприятие я не беспокоюсь. У нас хорошо налажено сотрудничество с банками. Но если говорить в целом про рынок, то сокращение числа застройщиков неизбежно приведет к росту цен на жилье.
- Стоимость новостроек, скорее, будет определяться макроэкономическими факторами. В первую очередь доходами населения и ставками банковского процента для инвестиций, а также ипотеки для покупателей. Недобросовестные игроки будут использовать новую реальность для повышения цен, но рынок быстро отрегулирует такое поведение, - более оптимистичный вариант описывает директор компании «Брусника» в Тюмени Дмитрий Колтунов.
Для того чтобы подобных последствий не было, федеральные власти планируют вести мониторинг цен и принимать необходимые меры, если будут выявлены случаи их завышения. Для этого создана рабочая группа президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков. Возглавил ее первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин.

Нет результата – нет денег
Новая система будет называться проектным финансированием. Нет результата – нет денег. Наиболее благоприятной ситуация будет для тех компаний, которые начали перестраиваться заранее.
- Наша компания запускает два пилотных девелоперских проекта в сотрудничестве со Сбербанком. Такая схема работы выходит лишь на 4 процента дороже, чем с привлечением денег дольщиков, - рассказывает гендиректор компании «Северные строительные технологии» Вачаган Мовсисян. – Если оценивать рынок в общем, то адаптироваться, конечно, смогут далеко не все.
Крупнейшему застройщику Сургута - компании «Сибпромстрой» - привыкать и вовсе не придется. Как утверждает директор предприятия, он никогда не брал на себя риски долевого финансирования.
- Считаю, что эта законодательная инициатива очень правильная. Мы одни из немногих в стране, кто никогда не организовывал долевое финансирование. Продаем только готовое жилье со свидетельством на право собственности, - рассказывает директор группы компаний «Сибпромстрой» Николай Сторожук. - Для строительства мы всегда пользовались либо своими деньгами, либо брали заемные средства в банке. Я не могу рисковать своим добрым именем и деньгами граждан.
Поддерживает законодателей и известный в УрФО застройщик – компания «Брусника», возводящая в Сургуте крупный жилой квартал с общей площадью жилья в 115 кв. метров. В апреле этого года застройщик в сотрудничестве со Сбербанком начал тестировать схему работы с эскроу-счетами в рамках тюменской жилой застройки. В июне была проведена первая сделка с покупателями. Далее планируется распространять эту практику на все проекты компании.
- Закон предъявляет менее строгие дополнительные требования к компаниям, кто применяет механизм эскроу, – поясняет директор компании «Брусника» в Тюмени Дмитрий Колтунов. - Мы видим в этом стремление государства в ближайшие несколько лет полностью заместить деньги граждан банковским финансированием. В этом случае экспертиза рисков перекладывается на более подходящие для этого кредитные институты. Рынок станет цивилизованнее, а деятельность застройщиков - более предсказуемой.

Источник